主题：个人买卖住房需要交这些税 你都知道吗？

根据税法规定，对个人购买住房征收契税、印花税;对个人出售住房征收营业税及附加、个人所得税、土地增值税和印花税。其中，土地增值税和印花税目前暂免征收。

对个人买卖住房实际要缴纳的契税、营业税和个人所得税，税法根据购房年限、住房类型和是否家庭唯一住房等条件给予了一定的减免。纳税人在决定买卖住房前，应仔细考虑自己应该承担的纳税义务。

赶在4月1日前，“国五条”地方实施细则相继落地，个人转让住房开始严格按照买卖差额的20%征收个人所得税。至此，持续了将近1个多月的二手房交易过户热潮渐渐散去，二手房市场开始进入观望期。

实际上，对个人买卖住房，税法规定个人需要缴的税除了个人所得税，还有契税、营业税等多个税种。而对不同税种，税法又根据不同情况作出了一些减免规定。对这些涉税规定，人们其实并不是很了解。本报对此一一梳理，供广大读者参考。

卖房缴个税，20%税率并非新规

赶在3月31日“国五条”北京细则落地之前，市民欧阳坚将自己名下的一套110多平方米的住房，以480万元的价格卖了出去。按照欧阳坚的说法，“早出手早放心，20%个税新规一旦实施，卖房人负担太重，难以转嫁给买房人，二手房恐怕不太好卖”。

欧阳坚的说法有一定道理，但“国五条”要求转让二手房严格按照买卖差额的20%计征个税并非新规。经1993年全国人大修订、1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个税，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。这里所说的财产就包括房产。

从2006年8月1日起执行的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，明确了征收住房转让所得个税可以采取据实征收和核定征收两种方式。对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关按照转让收入额减除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后余额的20%据实征收个税;对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征收。在核定征收中，税务机关按个人住房转让收入的一定比例核定应纳个税金额，具体比例由各地在1%～3%的幅度内确定。目前，大多数地方将这一比例定为1%。而对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

由于据实征收需要核实房屋原值及相关税费，征收难度较大，因此一直以来大多数地方的税务机关采取相对简单的核定征收办法。这也造成很多纳税人误认为“国五条”中强调的20%个税是一项新规定。但是，“国五条”实施细则落地后，各地税务机关将加大对转让住房个税的征收力度。即凡是税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能够核实房屋原值的，将严格按差额20%征收个税。由于近年来房屋管理部门大力推行购房网签制度，不少地方的税务机关和房屋管理部门也已实现了信息共享，税务机关可以比较容易地核实房屋原值，因此据实征收个税将成为税务机关的首选。

当然，在现实操作中，对于确不能提供房屋原值相应凭证，且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，依然可以根据房屋交易价格按核定征收率计算个税。